Kamulaştırma Bedeli Nasıl Belirlenir?
İdarenin kamulaştırma işleminin bir sonucu olarak taşınmaz maliklerine ödemek zorunda olduğu bedele kamulaştırma bedeli denir. Kamulaştırma bedelinin belirlenmesi hukuki ve teknik bir konudur. Salt hukuk bilgisi ile ya da salt teknik bilgi ile kamulaştırma bedelinin hesaplanması mümkün değildir.
Kamulaştırma işlemlerinde kamulaştırma bedelinin adalet ve hakkaniyete uygun şekilde tespiti önem arz etmektedir. Anayasanın 46. Maddesinde de belirtildiği üzere taşınmazın gerçek karşılığının maliklere ödenmesi gerekmektedir. Kamulaştırma Kanunu’nun 10. Maddesinin 8. Fıkrasında da hakimin tarafların ve bilirkişilerin rapor veya raporları ile beyanlarından yararlanarak adil ve hakkaniyete uygun bir kamulaştırma bedeli tespit eder hükmüne yer verilmiştir. Böylece kamulaştırma sonucu taşınmazı elinden çıkan malik devlet karşısında haksızlığa uğradığını düşünmemelidir.
Kamulaştırma kararı sonrası idareler kendi bünyesinde oluşturacakları bir takdir komisyonu marifetiyle kamulaştırma bedeli teklifini belirlerler. Bu bedel genellikle hukuk bilgisi olmayan idari personel tarafından belirlendiği için veya idarenin menfaatleri doğrultusunda belirlendiği için taşınmazın gerçek bedelinden kat kat düşük olmaktadır.
İdare tarafından kamulaştırma bedel teklifinin belirlenmesi sonrası taşınmaz malikleri pazarlık/uzlaşma görüşmelerine davet edilir. Her ne kadar adı pazarlık görüşmesi olsa da idare belirlendiği teklifin dışında bir bedelde anlaşmaya açık değildir. Bu aşamada vekil ile temsil durumlarında bir takım pazarlık durumu olabilir.
İdare ile uzlaşma görüşmelerinin olumsuz sonuçlanması sonrası “kamulaştırma davası” adı ile bilinen bedel tespit ve tescil davasında kamulaştırma bedeli bilirkişiler tarafından hesaplanır.
Kamulaştırma davalarının konusu mülkiyet kamulaştırması olabileceği gibi kamulaştırma yoluyla irtifak kurulması da olabilir. Taşınmaz malın mülkiyetinin kamulaştırılması yerine, amaç için yeterli olduğu takdirde taşınmaz malın belirli kesimi, yüksekliği, derinliği veya kaynak üzerinde kamulaştırma yoluyla irtifak hakkı kurulabilir. İrtifak kamulaştırmalarında maliklerinin mülkiyet hakkının kullanılmasının engellenmemesi, can ve mal güvenliği bakımından gerekli önlemlerin alınması şarttır.
TEİAŞ, TEDAŞ, BOTAŞ, DSİ gibi kurumların mülkiyet kamulaştırması dışında irtifak kurulması yoluyla kamulaştırma yaptıkları sık görülmektedir. Taşınmaz altından BOTAŞ tarafından boru hattı geçirilmesi, TEDAŞ TEİAŞ tarafından taşınmaz üzerinde enerji nakil hattı geçirilmesi irtifak kurulması yoluyla kamulaştırmaya örnektir. İrtifak yoluyla kamulaştırmalarda mülkiyet idare adına geçmeyeceği için kamulaştırma bedeli taşınmazda meydana gelen değer düşüklüğüne eşittir. Bu değer düşüklüğü taşınmazın üzerinden veya altından bir hat (enerji nakil hattı, iletim borusu, su kanalı, metro) geçirilmesinden kaynaklanabileceği gibi taşınmazın kullanımının zorlaşmasından da kaynaklanabilir. Örneğin büyük bir taşınmazın değerini düşürecek şekilde ikiye bölünmesi, dere kenarındaki bir tarım arazisinin kışları sular altında kalıyor olması gibi. İrtifak kamulaştırmasında taşınmazın ne kadarlık bölümünün ne şekilde kamulaştırmadan etkilendiği çok önemlidir. Bu nedenle standart bir formül ile kamulaştırma bedelinin hesaplanması mümkün değildir. Bu tür kamulaştırmalarda taşınmazın cinsi (arsa, tarla, bahçe), taşınmazın konumu ve diğer temel özellikleri göz önüne alınarak kamulaştırma bedeli hesaplanır. Tarlalar için gelir metodu kullanılarak hesaplama yapılırken arsalar için emsal karşılaştırma yöntemi kullanılır. Kamulaştırma sonucunda taşınmaz mülkiyeti malikte kalırken kamulaştırma yapan idare lehine daimi irtifak hakkı kurulur.
Arsa Kamulaştırma Bedeli Hesaplama Robotu