Kamulaştırma Rehberi 2025

tarihinde gönderilmiş tarafından

Kamulaştırma, devletin kamu yararı amacıyla özel mülkiyette bulunan taşınmazları bedeli karşılığında zorunlu olarak devralması sürecidir. Bu süreçte birçok kişi, hem hukuki haklarını korumak hem de adil bir bedel elde etmek için kamulaştırma konusunda uzman bir avukata başvurur. Aşağıda, 2025 yılı itibarıyla kamulaştırma davalarıyla ilgili en sık sorulan sorulara açıklayıcı ve güncel yanıtlar yer almaktadır.

Kamulaştırma Avukatı Nedir?

Kamulaştırma avukatı, idare tarafından yürütülen kamulaştırma işlemleri ve bu işlemlere ilişkin bedel tespiti veya tescil davalarında müvekkilini temsil eden uzman hukukçudur. Bu avukatlar, mülkiyet hakkının korunması, ekspertiz raporlarının denetlenmesi, bedel artırımı talepleri, istinaf ve temyiz süreçlerinde profesyonel destek sunar.

Kamulaştırma Davalarında Avukat Ücreti Ne Kadardır?

Kamulaştırma davalarında avukatlık ücreti sabit değildir. Ücret, davanın değeri, süresi, iş yükü ve taraflar arasında yapılan sözleşmeye göre değişir. 2025 yılı itibarıyla baroların yayımladığı asgari ücret tarifeleri yol gösterici niteliktedir. Genellikle avukatla yazılı bir ücret sözleşmesi yapılır ve bu sözleşmede davanın kapsamı, başarıya göre ek ücret veya oranlar belirtilir. Uzman bir kamulaştırma avukatı dava değerine göre %15-20 oranında bir bedel ile anlaşır. Ancak dava sayısının (toplu dava) ve dava değerinin çok yüksek olması durumunda bu oran %5’e kadar düşebilir.

Kamulaştırma Davası Kaç Ay Sürer?

Kamulaştırma davasının süresi, dosyanın kapsamına ve mahkemenin iş yoğunluğuna bağlı olarak değişir. Ortalama olarak 6 ay ile 18 ay arasında sonuçlanabilir. Bilirkişi raporlarının hazırlanması, tarafların itirazları ve ek rapor talepleri süreci uzatabilir. İstinaf aşaması ise genellikle 6 ila 12 ay arasında tamamlanmaktadır.

Kamulaştırma Davasında Mahkeme Masrafını Kim Öder?

Kamulaştırma davasında genel kural, davayı kaybeden tarafın yargılama giderlerini ödemesidir. Ancak kamulaştırma davaları özel bir dava türü olduğundan, mahkeme masrafları bazen idare ile malik arasında paylaştırılabilir. Mahkeme, kararında bu masrafların hangi tarafa ait olacağını açıkça belirtir.

Kamulaştırma avukatının taraf vekili olduğu dosyalarda dava masraflarının tamamını kamulaştırmayı gerçekleştiren idare öder. Bu konudaki Anayasa Mahkemesi kararlarının dosyaya emsal olarak sunulması önemlidir.

Kamulaştırma Bedeli Nasıl Belirlenir?

Kamulaştırma bedeli, taşınmazın konumu, imar durumu, emsal satış değerleri, üzerinde bulunan yapıların durumu ve kullanım şekli dikkate alınarak bilirkişiler tarafından tespit edilir. Bilirkişi raporu doğrultusunda mahkeme, taşınmazın gerçek değerine en yakın bedeli belirlemeye çalışır.

Kamulaştırma Bedeli Nasıl Belirlenir?

Kamulaştırma Davasında Vekalet Ücreti Çıkar mı?

Kamulaştırma davaları tespit davası olması sebebiyle kazanan kaybeden taraf yoktur. Tarafların avukatı varsa taraflar lehine mahkeme tarafından vekalet ücreti hükmedilir. Bu ücret, Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi’ne göre belirlenir. Ancak idare lehine vekalet ücretine hükmedilmemesi gerekir.

Kamulaştırma avukatının taraf vekili olduğu dosyalarda idare lehine vekalet ücretine hükmedilmez. Bu konudaki Anayasa Mahkemesi kararlarının dosyaya emsal olarak sunulması önemlidir.

Kamulaştırma Bedeli Taksitle Ödenir mi?

Kamulaştırma bedeli kural olarak peşin ödenir. Ancak bazı durumlarda, özellikle büyük projelerde, bedel kanunda öngörülen şekilde taksitlendirilebilir. Taksit sayısı en fazla beş yıl olabilir ve her taksit eşit miktarda düzenlenir. Küçük çiftçi mülkleri, tarla, bağ, bahçenin kamulaştırılması gibi özel durumlarda ise peşin ödeme zorunluluğu vardır.

Kamulaştırma Bedeli Kabul Edilmezse Ne Olur?

Eğer malik, idarenin teklif ettiği kamulaştırma bedelini kabul etmezse, “kamulaştırma bedelinin tespiti ve tescili” davası açılır. Bu davada mahkeme bilirkişi raporuna göre gerçek değeri belirler. Taraflar dava değerinden bağımsız olarak mahkeme kararına karşı istinaf veya temyiz yoluna başvurabilir. Ancak dava sonunda verilen idare lehine tescil kararları kesindir. Karar üst mahkemeye taşınsa bile taşınmaz idare adına geçer.

Kamulaştırma Bedeli Ne Zaman ve Nasıl Ödenir?

Kamulaştırma bedeli, mahkemenin tespit ettiği bedelin kesinleşmesinden sonra idare tarafından bankaya depo edilir. Mahkeme kararı ile birlikte hak sahiplerine ödenir. Acele kamulaştırma hallerinde ise bedel, dava süreci beklenmeden hak sahibinin banka hesabına yatırılır. Kamulaştırma davalarında karar ile birlikte tapu devri yapılır. Acele Kamulaştırma davalarında ise tapu devri gerçekleşmez.

Kamulaştırma Bedeline Faiz Ne Zaman İşler?

Kamulaştırma bedelinin zamanında ödenmemesi halinde, ödeme tarihinden itibaren kanuni faiz uygulanır. Faiz oranı, karar tarihindeki yasal düzenlemelere göre belirlenir. Bu durum genellikle idarenin ödeme gecikmelerini önlemek amacıyla uygulanır.

Kamulaştırma davalarında ise kamulaştırma bedeline dava tarihinden itibaren faiz işlemeye başlar. Kamulaştırma avukatı tarafından ödenmeyen faizler için icra takibi başlatılır.

Kamulaştırma Bedeli Hangi Bankaya Yatar?

Kamulaştırma bedeli genellikle kamu bankaları aracılığıyla ödenir. Genellikle Vakıfbank ya da Ziraat Bankası tercih edilir. İdare, mahkeme kararı sonrası bedeli hak sahibinin bildirdiği banka hesabına yatırır. Acele kamulaştırmalarda da benzer şekilde ödeme kamu bankası üzerinden yapılır.

Kamulaştırma Bedeli Nereden Öğrenilir?

Kamulaştırma bedeli bilgisi, idarenin tebligatıyla veya mahkeme kararıyla öğrenilir. Bazı kurumlar, ödeme süreciyle ilgili bilgilendirmeleri e-Devlet üzerinden de paylaşabilir. Kamulaştırma bedeli hakkında kesin bilgi idare veya mahkeme yazılarıyla edinilir.

Kamulaştırma Bedeli Ödenmezse Ne Olur?

Kamulaştırma bedeli yasal sürede ödenmezse, hak sahibi idareye karşı icra veya yargı yoluna başvurabilir. Ayrıca, ödeme gecikmesi nedeniyle faiz talep etme hakkı doğar. İdare, mahkeme kararını yerine getirmekle yükümlüdür.

Kamulaştırma ile İstimlak Arasındaki Fark Nedir?

Hukuken her iki terim de aynı anlama gelir; kamu yararı amacıyla özel mülkiyetin devrini ifade eder. “İstimlak” daha çok eski mevzuatta kullanılırken, günümüzde “kamulaştırma” terimi tercih edilmektedir. Her ikisi de mülkiyetin devlet tarafından bedeli karşılığında alınması anlamına gelir.

Belediye Tapulu Bir Yeri İstimlak Edebilir mi?

Evet, belediyeler kamu yararı gerekçesiyle tapulu taşınmazları kamulaştırabilir. Ancak bunun için kamu yararı kararı alınması ve bedelin hak sahibine ödenmesi zorunludur. Bu işlem, belediye meclis kararı ve ilgili idari prosedürlerle yürütülür.

Kamulaştırmada Değer Düşüklüğü Oranı Ne Kadardır?

Kamulaştırma işlemi sonucu komşu parsellerde meydana gelen değer düşüklüğü oranı sabit değildir. Her taşınmaz için bilirkişi incelemesi yapılır ve değer kaybı somut şartlara göre hesaplanır. Bu oran, mahkeme kararına göre değişir.

Kamulaştırma Parası e-Devlet’te Görünür mü?

Bazı kurumlar, ödeme bilgilerini e-Devlet sistemine entegre etmiştir. Ancak her kamulaştırma dosyası e-Devlet’te görüntülenmeyebilir. Ödeme durumunu öğrenmek için ilgili idareye veya mahkeme kalemine başvurmak gerekir.

Devlet Tapulu Eve El Koyabilir mi?

Devlet, kamu yararı kararı olmadan tapulu bir taşınmaza el koyamaz. Ancak gerekli kamulaştırma işlemleri yürütülürse ve bedeli ödenirse, tapulu taşınmaz kamu mülkiyetine geçebilir. Bu süreç tamamen yasal prosedürlere bağlıdır.

Sonuç

Kamulaştırma davaları, mülkiyet hakkı ile kamu yararı arasındaki dengeyi korumayı amaçlayan hassas bir süreçtir. Her aşamada hukuki bilgi, teknik uzmanlık ve dikkatli bir takip gerektirir. Hak kaybı yaşanmaması için, sürecin başından itibaren kamulaştırma alanında deneyimli bir avukatla çalışmak en doğru yoldur.