Kamulaştırma Davalarında Yapı Bedeli Nasıl Belirlenir? (Soru Cevap)
1. Kamulaştırma nedir?
Kamulaştırma, devletin kamu yararı için özel mülkiyette bulunan bir taşınmaza bedeli karşılığında el koymasıdır. Bu işlem hukuki bir süreç olup mal sahibine adil bir tazminat ödenmek zorundadır.
2. Bir yapının kamulaştırma bedeli nasıl belirlenir?
Yapının değeri bilirkişi heyeti tarafından; inşaat maliyeti, yıpranma oranı, konum, yapı kalitesi, kullanım şekli ve benzer yapıların piyasa verileri dikkate alınarak hesaplanır.
3. Kamulaştırma davasında bilirkişi raporu neden önemlidir?
Mahkemeler, kamulaştırma bedelini belirlerken ağırlıklı olarak bilirkişi raporlarına dayanır. Bu nedenle rapordaki teknik hatalar veya eksik incelemeler tazminatın yanlış belirlenmesine yol açabilir.
4. Kamulaştırılan yapıda ruhsat eksikliği değerlemeyi etkiler mi?
Evet ama tamamen ortadan kaldırmaz. Kaçak veya ruhsatsız yapıların fiilen kullanılabilir durumda olması hâlinde belirli oranlarda değer takdiri yine yapılır. Yıkım veya kullanım kısıtları değerlere yansıtılır.
5. Kamulaştırma bedeline itiraz edilebilir mi?
Evet. Vatandaş kamulaştırma bedelini düşük buluyorsa mahkemede bedel artırımı davası açabilir. Yeni bilirkişi incelemesi yapılır ve yapı değeri yeniden hesaplanır.
6. Arsa değeri ile yapı değeri ayrı mı hesaplanır?
Evet. Arsaya ait değer farklı, yapı veya eklentiye ait değer farklı yöntemlerle hesaplanır. Ardından toplam kamulaştırma bedeli belirlenir.
7. Kamulaştırma davaları ne kadar sürer?
Ortalama süre 8–18 ay arasında değişebilir. Ancak bilirkişi raporlarındaki çelişkiler, ek rapor talepleri ve itirazlar sürecin uzamasına neden olabilir.
8. Kamulaştırmada yol yapımı için bina yıkılıyorsa değer farklı mı hesaplanır?
Yapının değeri değişmez ancak yol projelerinde genelde yapı tamamen kaldırılacağından yıkım durumu, eklentilerin kullanım dışı kalması ve proje etkisi dikkate alınır.
9. Değerleme sırasında hangi yönteme öncelik verilir?
Genellikle maliyet yöntemi ve emsal karşılaştırma yöntemi birlikte veya duruma göre ayrı ayrı uygulanır. Hangi yöntemin daha uygun olduğuna bilirkişi karar verir.
10. Bilirkişi raporuna nasıl itiraz edilir?
Taraflar rapordaki eksik incelemeleri, yanlış hesaplamaları veya hukuka aykırılıkları gerekçeli bir dilekçe ile mahkemeye bildirerek yeni heyet talep edebilir.