Kamulaştırma Davalarında Yapıların(Konut, Bina, İşyeri) Değerlemesi

tarihinde gönderilmiş tarafından

Kamulaştırma, devletin kamu yararı için bir taşınmaza el koyması veya kullanmasını istemesi durumunda devreye giren hukuki bir süreçtir. Ancak kamulaştırmanın en hassas noktası, taşınmaz sahibine ödenecek tazminatın adil belirlenmesidir. Özellikle üzerinde bina, işyeri ya da eklenti bulunan taşınmazlarda değerleme çok daha kritik hâle gelir.

Yapıların kamulaştırılmasında şu soru öne çıkmaktadır: Yapının değeri nasıl belirlenir? Değerleme yapılırken hangi kriterler kullanılır?

Kamulaştırma bedeli yanlış veya eksik belirlendiğinde hak sahipleri zarar görebilir:

  • Değer düşük tespit edilirse, kişi aynı şartlarda yeni bir yapı satın alamaz; ekonomik ve sosyal olarak zor durumda kalabilir.

📌 Yapı Değerlemede Kullanılan 2 Temel Yöntem Bulunmaktadır:

1️⃣ Emsal Karşılaştırma Yöntemi

Bu yöntemde değerlendirilen yapıya benzeyen diğer taşınmazların satış fiyatları dikkate alınır.
Özellikle daire, işyeri gibi bağımsız bölümlerde sık kullanılır. Ancak kamulaştırmalarda bu yöntem kullanılmaz.

💡 Örnek:
Diyelim ki yol yapımı için bir binanın alt kattaki dükkânı kamulaştırılıyor.
Yakındaki benzer dükkânların satış fiyatı 3 milyon TL ise, bilirkişi bu emsalleri veri alır. Ancak kullanım alanı, lokasyon, yıpranma gibi farklılıkları da hesaba katarak dükkânın gerçek değerine ulaşır.

2️⃣ Maliyet (Yapı İnşaat Bedeli) Yöntemi

Bu yöntemde yapının yeniden yapılmasının bugünkü maliyeti hesaplanır. Sonra yapı yaşı ve yıpranma payı düşülerek değere ulaşılır.

📍 Arsa ve yapı değerleri birbiriyle karıştırılmamalıdır.

💡 Örnek:
Bir apartmanın 10 yıllık betonarme bir dairesi için:

  • Yeniden yapım maliyeti: 1.5 milyon TL
  • Yıpranma oranı: %20
  • Sonuç: 1.2 milyon TL yapı değeri

🛠️ Değerlemede Nelere Bakılır?

Bir yapının değeri hesaplarken bilirkişiler çok sayıda kriteri göz önünde bulundurur:

  • Yapının yaşı
  • İnşaat kalitesi
  • Kullanılan malzemeler
  • Eksik imalat veya hasar durumu
  • Konumu
  • Yapının kullanım amacı
  • Parselin büyüklüğü
  • Emsal taşınmazların piyasa durumu

Bu faktörlerden biri bile değer üzerinde büyük değişiklik yaratabilir.

Yapı kamulaştırılmasında taşınmazın gerçek bedelinin belirlenmesi için

📍 Yapı değerlemenin standartlara bağlanması gerekir.
📍 Bilirkişilerin hem teknik hem hukuki bilgiye sahip olması şarttır. Bu husus avukatınızca denetlenecektir.
📍 Piyasa verileri mutlaka güncel olmalıdır.
📍 Yıpranma payı objektif hesaplanmalıdır.

Kamulaştırılacak olan yapının bedelinin belirlenmesi hem teknik hem de hukuki açıdan hassas ve uzmanlık gerektiren bir iştir. Bu konuda alanında uzman bir kişiden destek almanız gerekir.