Yargıtay Bozma Kararı: Kamulaştırma Davalarında Emsal Karşılaştırması Nasıl Yapılmalı?

tarihinde gönderilmiş tarafından

YARGITAY 5. HUKUK DAİRESİ
Esas No : 2023/11742
Karar No : 2024/4235
İNCELENEN KARARIN
MAHKEMESİ : İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 39. Hukuk Dairesi
TARİHİ : 25.10.2023
SAYISI :
DAVACI : Başakşehir Belediye Başkanlığı vekili Avukat İbrahim Doni
DAVALI :
DAVA TARİHİ : 19.10.2021
KARAR : Esastan ret
TEMYİZ EDEN : Davalı vekili
İLK DERECE MAHKEMESİ :
TARİHİ : 21.06.2023
SAYISI :
Taraflar arasındaki 4650 sayılı Kanun’la değişik 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu’nun (2942 sayılı
Kanun) 10 uncu maddesine dayanan kamulaştırma bedelinin tespiti ve kamulaştırılan taşınmazın davacı
idare adına tescili davasında yapılan yargılama sonunda, İlk Derece Mahkemesince davanın kabulüne
karar verilmiştir.
Bölge Adliye Mahkemesince, İlk Derece Mahkemesi kararı kaldırılarak davanın yeniden görülmesi için
dosyanın İlk Derece Mahkemesine gönderilmesine karar verilmiştir.
Bölge Adliye Mahkemesinin kaldırma kararı üzerine yargılama yapan İlk Derece Mahkemesince davanın
kabulüne karar verilmiştir.
Kararın davalı vekilince istinaf edilmesi üzerine, Bölge Adliye Mahkemesince başvurunun esastan
reddine karar verilmiştir.
Bölge Adliye Mahkemesi kararı davalı vekilince temyiz edilmekle; süre, temyiz şartı ve diğer usul
eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve
Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği
düşünüldü:
I. DAVA
Davacı idare vekili dava dilekçesinde özetle; İstanbul ili, Başakşehir ilçesi, İkitelli – 2 Mahallesi, ……..
parsel sayılı taşınmazın kamulaştırma bedelinin tespiti ile kamulaştırılan taşınmazın davacı idare adına
tescilini talep etmiştir.
II. CEVAP
Davalı vekili cevap dilekçesinde özetle taşınmazın gerçek değerinin belirlenmesini talep etmiştir.
III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile davanın kabulüne, kamulaştırma
bedelinin tespiti ile davalı tarafa ödenmesine, dava konusu taşınmazın davalı adına olan tapu kaydının
iptali ile idare adına tesciline karar verilmiştir.
IV. İSTİNAF
A. İstinaf Yoluna Başvuranlar
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalı vekili istinaf
başvurusunda bulunmuştur.
B. İstinaf Sebepleri
Davalı vekili istinaf dilekçesinde özetle; taşınmazın nitelikleri göz önüne alındığında emsal alınan
taşınmazın uygun olmadığını, bedelin çok düşük olduğunu ileri sürerek istinaf isteminde bulunmuştur.
C. Gerekçe ve Sonuç
Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile arsa niteliğindeki taşınmaza
emsal karşılaştırması yapılarak değer biçilmesinin 2942 sayılı Kanun’un değerlendirmeye ilişkin
hükümlerine aykırılık teşkil etmediği, tespit edilen metrekare birim bedelinin uygun olduğu, mahkeme
kararının usul ve esas yönünden hukuka uygun olduğu gerekçesiyle davalı vekilinin istinaf başvurusunun
6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun (6100 sayılı Kanun) 353 üncü maddesinin birinci
fıkrasının (b) bendinin 1 numaralı alt bendi uyarınca esastan reddine karar verilmiştir.
V. TEMYİZ
A. Temyiz Yoluna Başvuranlar
Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalı vekili temyiz
isteminde bulunmuştur.
B. Temyiz Sebepleri
Davalı vekili temyiz dilekçesinde özetle; istinaf dilekçesinde ileri sürdüğü istinaf sebeplerini tekrar
etmiş, bedelin düşük olduğunu belirterek kararın bozulmasını istemiştir.
C. Gerekçe
1. Uyuşmazlık ve Hukukî Nitelendirme
Uyuşmazlık, dava konusu taşınmazın kamulaştırma bedelinin tespitine ilişkindir.

2. İlgili Hukuk
1. 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun (6100 sayılı Kanun) 369 uncu maddesinin birinci
fıkrası ile 370 ve 371 inci maddeleri.
2. 2942 sayılı Kanun’un 10 uncu maddesinin sekizinci fıkrası, 11 inci maddesi ile 12 nci
maddesinin birinci fıkrasının (a) bendi.
3. Değerlendirme
1. Bölge adliye mahkemelerinin nihai kararlarının bozulması 6100 sayılı Kanun’un 371 inci
maddesinde yer alan sebeplerden birinin varlığı hâlinde mümkündür.
2. Arsa niteliğindeki dava konusu taşınmazlara emsal karşılaştırması yapılarak değer biçilmesi ve
tespit edilen bedelin bloke ettirilerek hükmün kesinleşmesi beklenmeden davalı tarafa ödenmesine karar
verilmesinde yöntem itibarıyla isabetsizlik bulunmamıştır.
3. Tarafların iddia, savunma ve dayandıkları belgelere, uyuşmazlığın hukuki nitelendirilmesi ile
uygulanması gereken hukuk kurallarına, dava şartlarına, yargılamaya hâkim olan ilkelere, ispat
kurallarına ve temyiz olunan kararda belirtilen gerekçelere göre davalı vekilinin aşağıdaki paragrafların
kapsamı dışındaki temyiz itirazları yerinde görülmemiştir.
4. 2942 sayılı Kanun’un kıymet takdir esaslarını belirten 11 inci maddesinin birinci fıkrasınıarsalara ilişkin (g) bendi uyarınca, arsaların bedelinin değerlendirme gününden önceki özel amacı
olmayan emsal satışlara göre hesaplanması zorunludur.
Bu itibarla, emsal satışların değerlendirme tarihindeki karşılıklarının fiyat artış endekslerinin
uygulanması suretiyle tespiti, bundan sonra emsal ile dava konusu taşınmazın eksik ve üstün yönlerinin
neler olduğu ve oranları açıklanmak suretiyle değer biçilmesi gerekir.
Hükme esas alınan bilirkişi raporunda; emsal olarak alınan taşınmazların hesaplanan m² birim
fiyatlarının ortalaması alınarak değer biçilmesi doğru olmadığı gibi dava konusu taşınmazın,
değerlendirme tarihi itibarıyla, emsal alınacak taşınmazların ise satış tarihi itibarıyla imar ya da kadastro
parselleri olup olmadığı ilgili Belediye Başkanlığı ve Tapu Müdürlüğünden sorulmadığından, emsal
taşınmazların resen belirlenen vergi değerleri ve emsal taşınmazların satış akit tablosu getirtilmediğinden
denetlenemeyen rapor hüküm kurmaya elverişli değildir.
Bu durumda; taraflara, dava konusu taşınmaza yakın bölgelerden ve yakın zaman içinde satışı
yapılan benzer yüzölçümlü satışları bildirmeleri için imkan tanınması, lüzumu halinde resen emsal celbi
yoluna gidilmesi, taşınmazın, değerlendirme tarihi itibarıyla, emsal alınacak taşınmazın ise satış tarihi
itibarıyla imar ya da kadastro parselleri olup olmadığı ilgili Belediye Başkanlığı ve Tapu Müdürlüğünden
sorulması, ayrıca dava konusu taşınmazın; imar planındaki konumu, emsallere ve değerini etkileyen
merkezi yerlere olan uzaklığını da gösterir krokisi ve dava konusu taşınmaz ile emsal taşınmazların resen
belirlenen vergi değerleri ve emsal taşınmazların satış akit tablosu getirtilerek, dava konusu taşınmazın
değerlendirmeye esas alınacak emsallere göre ayrı ayrı üstün ve eksik yönleri ve oranları açıklanmak
suretiyle yapılacak karşılaştırma sonucu değerinin belirlenmesi bakımından, yeniden oluşturulacak bilirkişi kurulu marifetiyle mahallinde keşif yapılarak alınacak rapor sonucuna göre hüküm kurulması
gerektiğinin düşünülmemesi bozmayı gerektirmiştir.
5. İlk Derece Mahkemesince verilen tescil hükmünün istinaf kararı ile ortadan kalktığı
gözetilmeksizin bu hususta yeniden karar verilmesine yer olmadığına dair hüküm kurulması bozmayı
gerektirir.
VI. KARAR
Açıklanan sebeplerle;
1. Davalı vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile temyiz olunan, İlk Derece Mahkemesi kararına karşı
istinaf başvurusunun esastan reddine ilişkin Bölge Adliye Mahkemesi kararının ORTADAN
KALDIRILMASINA,
2. İlk Derece Mahkemesi kararının BOZULMASINA,
Peşin alınan temyiz karar harcının istek hâlinde ilgiliye iadesine,
Dosyayı İlk Derece Mahkemesine, bozma kararının bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine
gönderilmesine,
04.04.2024 tarihinde oy birliğiyle karar verildi

Kararın Değerlendirilmesi

Yargıtay, mahkemenin hükme esas aldığı bilirkişi raporunu yetersiz bularak kararı bozmuştur.

Bozma gerekçeleri özetle şunlardır:

  1. Arsa değerlemesinde emsal satışların değerlendirme tarihine endekslenerek güncellenmesi gerekir.
  2. Emsal taşınmazların metrekare fiyatlarının basit ortalaması alınarak değer belirlenemez.
  3. Dava konusu taşınmaz ile emsallerin üstün ve eksik yönleri ayrı ayrı değerlendirilip oranlandırılmalıdır.
  4. Dava konusu taşınmazın ve emsallerin imar parseli mi yoksa kadastro parseli mi olduğu araştırılmalıdır.
  5. Emsal taşınmazların satış akit tabloları ve vergi değerleri dosyaya getirtilmelidir.
  6. Taşınmazların konumlarını gösteren kroki hazırlanmalı, merkezi noktalara uzaklıkları belirlenmelidir.
  7. Tüm bu incelemeler yapıldıktan sonra yeniden oluşturulacak bilirkişi kurulu tarafından keşif yapılarak rapor alınmalıdır.

Kararın Hukuki Önemi

1. Ortalama Alma Yönteminin Hatalı Olduğu

Kararın en önemli yönlerinden biri, bilirkişilerin sıklıkla yaptığı “emsal metrekare fiyatlarının ortalamasını alma” yönteminin açıkça reddedilmesidir.

Örneğin:

  • Emsal 1: 20.000 TL/m²
  • Emsal 2: 25.000 TL/m²
  • Emsal 3: 30.000 TL/m²

Bu durumda doğrudan ortalama alınarak 25.000 TL/m² bulunması yeterli değildir.

Her emsalin dava konusu taşınmazla ayrı ayrı karşılaştırılması gerekir.

2. İmar Parseli – Kadastro Parseli Ayrımı

Karar, değerlemede sıklıkla göz ardı edilen önemli bir hususa dikkat çekmektedir.

İmar parseli ile kadastro parseli arasında çoğu zaman ciddi değer farkı bulunur. Bu nedenle:

  • Dava konusu taşınmaz değerlendirme tarihinde,
  • Emsal taşınmaz ise satış tarihinde,

hangi hukuki statüde ise bunun araştırılması zorunludur.

3. Somut ve Denetlenebilir Bilirkişi Raporu Zorunluluğu

Yargıtay, bilirkişi raporunun yalnızca sonuç içermesini yeterli görmemektedir.

Raporda;

  • Emsal neden seçildi?
  • Hangi özellikleri benzerdir?
  • Hangi yönleri farklıdır?
  • Bu farklılık yüzde kaç değer etkisi yaratmaktadır?

sorularının cevaplarının bulunması gerekir.

Kamulaştırma Davaları Açısından Değerlendirme

Bu karar, son yıllarda yerleşen Yargıtay uygulamasının tipik bir örneğidir. Amaç, taşınmazın değerinin soyut varsayımlarla değil, gerçek piyasa verileriyle belirlenmesidir.

Karardan çıkan en önemli sonuç şudur:

Kamulaştırma bedeli, birkaç emsal satışın ortalaması alınarak değil; her emsalin dava konusu taşınmazla tek tek karşılaştırılması, satışların değerlendirme tarihine endekslenmesi ve üstün-eksik yönlerin somut olarak açıklanması suretiyle belirlenmelidir.

Uygulamada Kullanılabilecek Kısa Sonuç

Bu karar, 2942 sayılı Kanun’un 11/1-g maddesi uyarınca arsa değerlemesinde emsal satışların yalnızca ortalamasının alınamayacağını, emsallerin değerlendirme tarihine endekslenmesi ve dava konusu taşınmazla ayrı ayrı karşılaştırılarak üstün ve eksik yönlerinin oranlarıyla birlikte ortaya konulması gerektiğini vurgulamaktadır. Ayrıca imar-kadastro parseli ayrımının, vergi değerlerinin ve satış akit tablolarının araştırılmaması hâlinde düzenlenen bilirkişi raporlarının hükme esas alınamayacağını açıkça ortaya koymaktadır. Bu yönüyle karar, denetlenebilir ve objektif kamulaştırma bedeli tespiti bakımından önemli bir içtihattır.