Kamulaştırma Bedelinin Yüksek Olması Emsal Karar

tarihinde gönderilmiş tarafından

İSTANBUL BÖLGE ADLİYE MAHKEMESİ

39.HUKUK DAİRESİ

    DOSYA NO : 2024/407
    KARAR NO : 2025/2213

    TÜRK MİLLETİ ADINA

    İSTİNAF KARARI


    İNCELENEN KARARIN
    MAHKEMESİ : ………. ASLİYE HUKUK MAHKEMESİ
    TARİHİ : 24/11/2023
    NUMARASI : 2023/… Esas – 2023/… Karar
    DAVACI : Türkiye Elektrik İletim Anonim Şirketi
    DAVALI :
    VEKİLLERİ :
    Yukarıda gün ve sayısı yazılı hükmün istinaf incelemesi talep edilmiş olmakla, Dairemizce dosya üzerinde yapılan inceleme sonucunda gereği görüşülüp düşünüldü:
    Talep:Davacı vekili, İstanbul ili, ………..ilçesi, ………….mahallesi, ………..ada, …………parsel taşınmaz üzerinden 380 kV Hadımköy GIS – Çorlu Enerji İletim Hattı (Yeni + Yenileme ) geçişi nedeniyle 316,82 m² ilave mülkiyet kamulaştırması yapıldığını belirterek, kamulaştırma bedelinin belirlenmesini ve davacı kurum adına tapuya tesciline karar verilmesini talep ve dava etmiştir.
    Cevap:Davalı vekili, dava konusu taşınmazın arsa niteliğinde olduğunu belirterek, değeri belirlenirken bunun dikkate alınmasını ve piyasa rayicine uygun bedel belirlenmesini telep etmiştir.
    Dava:Kamulaştırma bedelinin tesbiti ve tescil.
    İlk Derece Mahkemesi Kararının Özeti:İlk derece mahkemesince:
    “Davanın KABULÜ ile,
    1-Dava konusu; İstanbul İli, ………İlçesi, …………Mahallesi, …………… parsel sayılı taşınmazın 26/07/2022 tarihli Fen Bilirkişisi ………….. tarafından düzenlenen rapora ekli krokide B harfi ile gösterilen 316,82m²’lik kısmının davalı adına olan Tapu kayıtlarının iptali ile, tapu kaydının üzerindeki tüm şerhlerden ve takyidatlardan arî olarak, davacı TEİAŞ Genel Müdürlüğü adına, pilon yeri olarak, Tapuya kayıt ve tesciline,
    2-Davacı idare adına kayıt ve tesciline karar verilen yerin isabet ettiği kısmın davalı adına olan kısmın kamulaştırma bedelinin 1.668.627,58TL olduğunun tespiti ile,
    a-………Asliye Hukuk Mahkemesinin ……….. Karar sayılı Acele Kamulaştırma dosyasında tespit edilen 48.708,10TL’nin ödenmesine karar verildiğinden bu kısım yönündne karar verilmesine yer olmadığına,
    b-Mahkememizce belirlenen kamulaştırma bedeli ile acele kamulaştırma dosyasında belirlenen fark bedel olan 1.619.919,48TL’nin 27/11/2020 tarihinde, 31317 sayılı Resmi Gazete’de yayınlanan ve 16/07/2020 tarihli 2018/104 Esas, 2020/39 Karar sayılı Anayasa Mahkemesi kararı ile, 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu’na, 7139 sayılı Kanun ile eklenen 10/8 maddesinin 4. ve 7. cümleleri kısmen iptal edildiği gözetilerek, varsa neması ile birlikte davalılara ya da ahzu kabz yetkisi bulunan vekiline/vekillerine derhal ödenmesine; Vakıfbank ……. Şubesine Mahkememiz kararı eklenerek müzekkere yazılmasına, (taşınmaz üzerinde var ise haciz, ipotek ve tedbir gibi takyidatların bedele yansıtılmasına),
    3-2942 sayılı Kamulaştırma Kanunun 10.maddesi uyarınca tespit edilen fark kamulaştırma bedeli olan 1.619.919,48TL’ye Anayasa Mahkemesi’nin 2022/83 Esas, 2023/69 Karar sayılı ilamı dikkate alınarak; dava tarihi olan 28/04/2023 tarihinden karar tarihi olan 24/11/2023 tarihine kadar yasal faiz uygulanarak davacıdan alınarak davalıya verilmesine, dava konusu taşınmaz üzerindeki ipotek, haciz vs. Takyidatların tespit edilen bedele yansıtılmasına,
    4-Harita Mühendisi ………. tarafından hazırlanan 26/07/2023 tarihli rapor ve krokisinin kararın eki sayılmasına,
    5-Kararın tescile ilişkin hükmü yasa gereği kesin olduğundan tescil hükmünün ifası için hüküm özetinin …………. Tapu Müdürlüğü’ne gönderilmesine,” karar verilmiştir.
    İleri Sürülen İstinaf Sebepleri:
    Davacı vekili, taşınmazın arsa niteliğinde olmadığını,
    Acele kamulaştırma davasında ödedikleri beledilin güncellenip, belirlenen bedelden güncel haliyle mahsup edilmesi gerektiğini,
    Taşınmazın değerinin rayiç değerlerin çok üstünde belirlendiğini belirterek istinaf isteminde bulunmuştur.
    Uyuşmazlık konusu olan hususlar: Mahkemece yukarıda yazılı olduğu şekilde karar verilmesinin yasaya ve dosya içeriğine uygun olup olmadığı.
    Deliller: Tapu kaydı, keşif, bilirkişi raporları.
    GEREKÇE:
    ……….. Belediye Başkanlığı İmar ve Şehircilik Müdürlüğünün 05.06.2023 tarihli yazısında;
    ……….Mahallesi ……… parsel sayılı taşınmazın; 20.06.2001 tasdik tarihli 1/5000 ölçekli ………….. İlave Alan ve Mücavir Köyleri Nazım İmar Planında E:0.12 konut dışı kentsel çalışma alanında, bir kısmının yol alanında kalmakta olduğu ve parselin üzerinden enerji nakil hattı geçmekte olduğu, bahse konu parselin bulunduğu alanda 1/1000 ölçekli uygulama imar planı bulunmadığından imar izni verilemediği, parselin belediyenin yol ve çöp hizmetlerinden yararlanmakta olduğu belirtilmiştir.
    Mahkemece dava konusu taşınmazın dava tarihi itibariyle değeri önce 7.000TL/m² belirlenmiş, ardından tapu kaydındaki eski irtifak hakkı ile geçit hakkının yarattığı değer kayıpları dikkate alınarak 5.266,80 TL/m² belirlenmiştir.
    Emsal kabul edilen taşınmaz, dava konusu taşınmaza 2000 m mesafede bulunmakta olup, dava tarihine güncellendiğinde m² fiyatı 1879,66TL olduğu hesaplanmış ancak hangi kıstasa göre dava konusu taşınmazın değerinin 7.000 TL/m² belirlendiği, tapu kaydındaki eski irtifak hakkı ile geçit hakkının yarattığı değer kayıpları dikkate alınarak sonuç olarak 5.266,80 TL/m² belirlendiği anlaşılamamaktadır. Bu nedenle hükme dayanak olan bilirkişi heyeti raporu inandırıcı bulunmamıştır.
    UYAP üzerinden yapılan araştırma sonucu;
    Dava konusu taşınmaz ile aynı bölgede (…………. mahallesi) bulunan 202 ada 83 parsel parsel sayılı taşınmaz ile ilgili olarak ………. ASHM 2020/304 esas 2021/296 karar sayılı dosyası üzerinden görülen davada 21.08.2020 değerlendirme tarihi itibariyle 355-TL/m² birim fiyatı takdir olunduğu,
    Yine aynı bölgede (………….mahallesi) bulunan 202 ada 49 parsel parsel sayılı taşınmaz ile ilgili olarak ………… ASHM 2021/564 esas 2022/264 karar sayılı dosyası üzerinden görülen davada 24.10.2018 değerlendirme tarihi itibariyle 330 TL/m² birim fiyatı takdir olunduğu ve verilen kararların taraf vekillerinin istinaf talebi sonrası kanun yolu incelemesi sonucu uygun bulunduğu anlaşılmıştır.
    ……İlçesi ……….Mahallesi, …………….. parsele ilişkin olarak TEİAŞ tarafından 23.05.2022 tarihinde açılan bedel tesbiti ve tesciil davasında taşınmazın m² fiyatının 1.000 TL belirlendiği kararın davacı vekili tarafından istinaf edilmesi üzerine Dairemizce 2024/24 esas, 2025/1678 karar sayılı kararla istinaf isteminin esastan reddine karar verildiği görülmüştür.
    HMK’nın 353/1-a-6.m.sine göre “(Değişik:22/7/2020-7251/35 md.) Mahkemece, uyuşmazlığın çözümünde etkili olabilecek ölçüde önemli delillerin toplanmamış veya değerlendirilmemiş olması ya da talebin önemli bir kısmı hakkında karar verilmemiş olması” durumda Bölge Adliye Mahkemesi, esası incelemeden kararın kaldırılmasına ve davanın yeniden görülmesi için dosyanın kararı veren mahkemeye veya kendi yargı çevresinde uygun göreceği başka bir yer mahkemesine ya da görevli ve yetkili mahkemeye gönderilmesine duruşma yapmadan kesin olarak karar verir.
    Kamulaştırmasız el atma davaları ile kamulaştırma bedelinin belirlenmesine ilişkin davalarda en önemli delil usul ve yasaya uygun olarak alınan bilirkişi raporlarıdır.Raporlar usul ve yasaya uygun olmadığı takdirde davanı esasın çözmeye yetecek ölçüde delil toplandığından söz edilemez.
    Açıklanan nedenlerle HMK’nın 353/1-a-6.m.sinde yazılı koşulların oluştuğu kanaatine varıldığından, diğer istinaf nedenleri incelenmeksizin Mahkemenin kararının kaldırılarak iadesine ilişkin aşağıdaki hüküm kurulmuştur.
    H Ü K Ü M :
    1-……………….1.Asliye Hukuk Mahkemesi’nin 24/11/2023 tarihli, ……….. Esas – …………. Karar sayılı kararının KALDIRILMASINA, davanın yeniden görülmesi için dosyanın Mahkemesine İADESİNE,
    2-Davacı tarafından ödenen maktu istinaf karar harcının bu tarafa iadesine, başvuru harcının Hazineye gelir kaydına,
    3-Yapılan istinaf yargılama giderlerinin Mahkemesince karara bağlanmasına,
    4-İstinaf incelemesi sırasında duruşma açılmadığından vekâlet ücreti takdirine yer olmadığına,
    5-Kararın niteliği gereği Mahkemesince taraflara tebliğine,
    Dosya üzerinden yapılan inceleme sonucunda, 6100 sayılı HMK’nın 353/1-a maddesi uyarınca KESİN olarak oybirliği ile karar verildi.

    Kararın Değerlendirilmesi

    İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 39. Hukuk Dairesi’nin 2024/407 Esas, 2025/2213 Karar sayılı ilamı; kamulaştırma bedelinin belirlenmesinde bilirkişi raporlarının denetlenebilir, gerekçeli ve emsal verilerle uyumlu olması gerektiğini vurgulayan önemli bir karardır.

    Kararın temel mesajı şudur:

    Emsal taşınmazdan hareketle ulaşılan birim değer somut ve teknik şekilde açıklanmadan yüksek bedel belirlenemez; açıklanmayan bilirkişi raporu hükme esas alınamaz ve karar HMK 353/1-a-6 uyarınca kaldırılır.

    Bu yönüyle karar, özellikle arsa niteliğindeki taşınmazlarda yapılan kamulaştırma bedeli tespiti davalarında bilirkişi raporlarının nasıl hazırlanması gerektiğine ilişkin önemli bir içtihat niteliği taşımaktadır.

    Bu karar ayrıca gerekçe yönüyle hatalıdır. 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu’nun 11. maddesine göre kamulaştırma bedeli, her taşınmaz için kendi değerlendirme tarihi itibarıyla belirlenmelidir. Bu nedenle geçmiş yıllarda başka taşınmazlar için belirlenen bedeller, tek başına yeni bir davadaki bedelin yüksek veya düşük olduğunun kanıtı değildir.