Kamulaştırma Davalarında Emsal Karşılaştırması Nasıl Yapılır? Yargıtay Bozma Kriterleri
Arsa niteliğindeki taşınmazların kamulaştırılmasında bedel tespiti emsal karşılaştırma yöntemine göre yapılır. Ancak uygulamada bilirkişi heyetlerinin seçtiği emsallerin hatalı olması, mahkeme kararlarının Yargıtay 5. Hukuk Dairesi tarafından bozulmasının en yaygın nedenidir.
Yargıtay’a Göre Geçerli Bir Emsalin Taşıması Gereken Şartlar Nelerdir?
Yargıtay 5. Hukuk Dairesi’nin yerleşik kararlarına göre bir taşınmazın emsal kabul edilebilmesi için şu kriterler aranır:
- 1. Özel Satış Olması: Emsal taşınmazın satışının kamulaştırmadan önce, serbest piyasa koşullarında gerçekleşmiş gerçek bir özel satış olması gerekir. Kamulaştırma, icra veya hısımlar arası satışlar emsal alınamaz.
- 2. Dava Tarihine Yakınlık: Emsal satış tarihinin dava tarihinden önce ve dava tarihine mümkün olduğunca yakın bir tarihte gerçekleşmiş olması zorunludur.
- 3. Benzer Nitelik ve İmar Durumu: Emsal taşınmazın dava konusu taşınmazla aynı bölgede, benzer imar durumuna, benzer kullanım amacına ve benzer yüzölçümüne sahip olması şarttır.
- 4. ÜFE Endekslemesi: Emsal satış bedeli, Türkiye İstatistik Kurumu (TÜİK) Üretici Fiyat Endeksi (ÜFE) oranları uygulanarak dava tarihine güncellenmelidir.
Bina ve tesis bulunan parsellerde ise emsal karşılaştırmasının yanı sıra yapıların değerlemesi ayrıca hesaba katılır.
Hatalı Emsal Seçiminde Ne Yapılmalıdır?
Bilirkişi raporunda idare lehine seçilmiş düşük bedelli veya uzak konumdaki emsaller tespit edilirse, malik ve vekili 2 haftalık itiraz süresi içinde kendi emsal tapu kayıtlarını mahkemeye sunmalıdır. Mahkeme tarafların sunduğu emsalleri Tapu Müdürlüğü’nden celbederek ek bilirkişi raporu aldırmak zorundadır.
Kamulaştırma Hukuk Bürosu
Arsanızın kamulaştırma davasında doğru emsallerle gerçek değerinin tespit edilmesi ve bilirkişi raporlarına etkili itiraz için gayrimenkul hukuku ekibimizle iletişime geçebilirsiniz.