Karayolları Kamulaştırma Rehberi 2026

KGM Kamulaştırma Süreci: Karayolları Kamulaştırmalarında Hak Sahiplerinin Bilmesi Gerekenler

Türkiye’de son yıllarda otoyol, çevre yolu, duble yol, köprü ve ulaşım projelerinin artmasıyla birlikte Karayolları Genel Müdürlüğü tarafından yürütülen kamulaştırma işlemleri de önemli ölçüde çoalmıştır. Özellikle yol projelerinin geçtiği bölgelerde bulunan tarla, arsa, bağ, bahçe ve çeşitli taşınmazlar hakkında kamulaştırma kararları alınmakta; maliklere ise çoğu zaman karmaşık bir hukuki süreçle karşı karşıya kalmaktadır.

KGM kamulaştırma işlemleri yalnızca taşınmazın alınmasından ibaret değildir. Süreç; tapuya şerh konulması, uzlaşma görüşmeleri, bedel tespiti, acele kamulaştırma, irtifak hakkı kurulması, bilirkişi incelemesi ve dava aşamalarını içeren teknik bir hukuki prosedürdür. Bu nedenle hak sahiplerinin süreci doğru takip etmesi büyük önem taşır.

KGM Kamulaştırması Nedir?

Karayolları Genel Müdürlüğü, kamu yararı kapsamında gerçekleştirdiği yol ve ulaşım projeleri için özel mülkiyette bulunan taşınmazları Kamulaştırma Kanunu hükümlerine göre satın alabilmektedir. Bu işlem, taşınmaz malikinin rızası olmasa dahi belirli şartlar altında gerçekleştirilebilir. Ancak Anayasa gereği taşınmazın gerçek değerinin hak sahibine ödenmesi zorunludur.

KGM tarafından yapılan kamulaştırmalar genellikle şu projelerde görülmektedir:

• Otoyol projeleri
• Bölünmüş yol çalışmaları
• Köprü ve viyadük projeleri
• Çevre yolu uygulamaları
• Kavşak düzenlemeleri
• Tünel ve bağlantı yolu çalışmaları

Bazı durumlarda taşınmaz tamamen kamulaştırılırken, bazı dosyalarda yalnızca belirli bir kısmı alınmakta veya taşınmaz üzerinde irtifak hakkı kurulmaktadır.

Tapuya Konulan Kamulaştırma Şerhi Ne Anlama Gelir?

KGM kamulaştırma sürecinin ilk aşamalarından biri tapu kaydına kamulaştırma şerhi işlenmesidir. Bu şerh çoğu kişinin düşündüğünün aksine taşınmazın hemen devlet adına geçtiği anlamına gelmez. Şerh esasen bilgilendirme niteliğindedir ve idarenin kamulaştırma hazırlığında olduğunu gösterir.

Kamulaştırma Kanunu’nun 7. maddesi kapsamında konulan bu şerh, uygulamada çoğu zaman uzun süre tapuda kalabilmektedir. Oysa kanunen belirli süre içerisinde işlem yapılmazsa şerhin kaldırılması gerekir. Birçok taşınmaz maliki bu nedenle satış, devir veya kredi işlemlerinde sorun yaşamaktadır.

KGM Uzlaşma Süreci Nasıl İşler?

Kamulaştırma işlemlerinde idare öncelikle malik ile anlaşma yoluna gitmek zorundadır. Bu aşamada kıymet takdir komisyonu tarafından bir değer belirlenir ve hak sahibine uzlaşma daveti gönderilir.

Ancak uygulamada KGM’nin teklif ettiği bedellerin çoğu zaman piyasa rayicinin altında kaldığı görülmektedir. Özellikle:

• Yol cephesi bulunan taşınmazlar
• İmara yakın araziler
• Sanayi bölgesine yakın parseller
• Gelişme aksında kalan arsalar

için teklif edilen bedeller ile gerçek değer arasında ciddi farklar oluşabilmektedir.

Bu nedenle uzlaşma aşamasında teklif edilen bedelin doğrudan kabul edilmesi yerine taşınmazın gerçek değerinin teknik olarak değerlendirilmesi önemlidir.

Kamulaştırma Bedeli Nasıl Belirlenir?

Kamulaştırma bedeli yalnızca tapudaki vasfa göre hesaplanmaz. Taşınmazın bulunduğu konum, kullanım şekli, çevresel özellikleri ve emsal satışlar dikkate alınır. Mahkemeler özellikle bilirkişi raporlarına dayanarak bedel tespiti yapmaktadır.

Bedel belirlenirken genellikle şu kriterler incelenir:

• Taşınmazın yüzölçümü
• İmar durumu
• Yola cephe durumu
• Belediye hizmetlerinden yararlanma seviyesi
• Tarımsal verimlilik
• Emsal satışlar
• Üzerindeki yapı ve ağaçlar
• Kalan kısımda oluşan değer kaybı

Özellikle kısmi kamulaştırmalarda geriye kalan taşınmazın değer kaybı çoğu zaman göz ardı edilmektedir. Oysa yol nedeniyle parselin bölünmesi, şeklinin bozulması veya kullanımının zorlaşması ek tazminat hakkı doğurabilir.

Acele Kamulaştırma Nedir?

Bazı yol projelerinde idare “acele kamulaştırma” yoluna başvurmaktadır. Bu durumda taşınmazın bedeli kesin olarak belirlenmeden idare taşınmaza fiilen el koyabilmektedir.

Acele kamulaştırma kararları özellikle büyük ulaşım projelerinde sık görülmektedir. Ancak acele kamulaştırmada belirlenen ilk bedel nihai bedel değildir. Daha sonra açılan bedel tespit ve tescil davasında taşınmazın gerçek değeri yeniden hesaplanır.

Uygulamada ilk aşamada düşük bedel yatırıldığı ve sonradan açılan davalarda ciddi bedel farkları oluştuğu görülmektedir.

KGM Kamulaştırma Davaları Ne Kadar Sürer?

Kamulaştırma davalarının süresi taşınmazın niteliğine, bilirkişi incelemelerine ve mahkemenin iş yüküne göre değişmektedir. Ancak özellikle büyük şehirlerde süreç bir yılı aşabilmektedir.

İstinaf ve temyiz süreçleri de dikkate alındığında bazı dosyalar birkaç yıl devam edebilmektedir. Bu süreçte faiz hesaplaması da önem taşımaktadır. Özellikle geç ödenen kamulaştırma bedellerinde hak sahiplerinin faiz talep etme hakkı bulunmaktadır.

Kamulaştırma Sonrası Hak Kaybı Yaşanmaması İçin Nelere Dikkat Edilmeli?

KGM tarafından gönderilen tebligatların dikkatle incelenmesi gerekir. Çünkü dava açma süreleri oldukça kısadır. Özellikle:

• Kamulaştırma işlemine itiraz
• Bedel artırımı talepleri
• Maddi hata düzeltmeleri
• Şerh terkin işlemleri
• Faiz talepleri

süreye bağlı haklardır.

Birçok taşınmaz maliki yalnızca uzlaşma tutanağını imzaladığı için ileride daha yüksek bedel alma imkanını kaybedebilmektedir.

Sonuç

Karayolları Genel Müdürlüğü tarafından yürütülen kamulaştırma işlemleri teknik ve hukuki açıdan dikkatle takip edilmesi gereken süreçlerdir. Özellikle yol projelerinde taşınmazların gerçek değerinin altında bedeller teklif edilmesi, acele kamulaştırma uygulamaları ve eksik bilirkişi değerlendirmeleri nedeniyle ciddi hak kayıpları yaşanabilmektedir.

Bu nedenle KGM kamulaştırma sürecinde taşınmazın gerçek değerinin belirlenmesi, dava sürecinin doğru yürütülmesi ve faiz ile değer kaybı gibi ek taleplerin eksiksiz ileri sürülmesi büyük önem taşımaktadır.