Kamulaştırma Davalarında Yapıların (Bina, Konut, İşyeri) Değerlemesi Nasıl Yapılır?
Kamulaştırma davalarında üzerinde yapı (bina, müstakil ev, fabrika, işyeri, depo) bulunan taşınmazlarda en çok uyuşmazlık yaşanan konulardan biri yapının gerçek değerinin nasıl belirleneceğidir. Hak sahiplerinin en sık sorduğu soru şudur: “İdarenin teklif ettiği yapı bedeli binamı yeniden yapmaya yeter mi?”
Kamulaştırmada Yapı Değerlemesi Hangi Kriterlere Göre Yapılır?
2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu’nun 11. maddesi (h) bendi uyarınca; kamulaştırılan yapıların bedeli, resmi inşaat birim fiyatları (Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı Yapı Yaklaşık Birim Maliyetleri), yapım tekniği, kullanılan malzemenin cinsi ve yıpranma (aşınma) payı düşülerek hesaplanır.
Arsa değeri ile yapı bedeli mahkemede ayrı ayrı hesaplanır ve toplanarak kamulaştırma toplam bedeline ulaşılır. Eğer dava aşamasında tapunuzda kısıtlama varsa öncelikle 31/b şerhi süreci incelenmelidir.
Yapı Değerlemesinde Esas Alınan 4 Temel Unsur
- 1. Yapı Sınıfı ve Grubu: Binanın mimari ve mühendislik standardına göre (Örn: 3. Sınıf A Grubu, 4. Sınıf B Grubu) resmi birim metrekare maliyeti tespit edilir.
- 2. İnşaat Alanı (Metrekare): Binanın ruhsatlı alanı veya fiili kullanım alanı yerinde keşifle ölçülür. Kaçak veya ruhsatsız kısımlar da Yargıtay içtihatlarına göre enkaz/yapı bedeli olarak tazmin edilir.
- 3. Yıpranma (Aşınma) Oranı: Binanın yaşı ve bakım durumuna göre Resmi Gazete’de yayımlanan aşınma cetvelleri üzerinden düşülen amortisman payıdır.
- 4. Eklenti ve Tesisler: Asansör, kalorifer, doğalgaz tesisatı, yalıtım, çevre düzenlemesi gibi unsurlar ayrıca hesaplamaya dahil edilir.
Yapı Bedelinin Düşük Çıkması Halinde Ne Yapılmalıdır?
Bilirkişi raporlarında binanın yapı sınıfı genellikle gerçekte olduğundan daha düşük sınıfta gösterilebilmekte veya yıpranma payı aşırı yüksek uygulanabilmektedir. Mahkemeye sunulacak itiraz dilekçesinde:
- Binada kullanılan lüks ve birinci sınıf malzemelerin tespiti,
- Fotoğraflar ve faturalarla yapılan tadilatların belgelenmesi,
- Yapının güncel piyasa yeniden inşa maliyetlerinin ileri sürülmesi gerekir.
Kamulaştırma Hukuk Bürosu
Kamulaştırılan konut, bina veya işyerinizin değer tespitinde hak kaybına uğramamak, bilirkişi raporuna itiraz etmek ve gerçek bedeli almak için dosyanızı uzman hukuk ekibimize inceletebilirsiniz.