Tapudan 31/B Şerhi Mesajı Geldi: Ne Anlama Gelir? Ne Yapmalı? (2026 Rehberi)

tarihinde gönderilmiş tarafından

Telefonunuza Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü’nden (TKGM) aşağıdaki gibi bir SMS geldiyse, aklınıza ilk gelen soru genellikle şu olur: “Taşınmazıma ne oluyor, evim veya arsam elimden mi gidiyor?”

Gelen SMS Örneği:
“Adınıza kayıtlı taşınmaz üzerinde … Tapu Müdürlüğü’nde … sıra no ile 2942 Sayılı Kamulaştırma Kanununun 31/B Şerhinin Tesisi Hisseye Yönelik işlemi yapılmaktadır.”

Bu mesaj, teknik ve bürokratik bir dille yazıldığı için hak sahiplerinde ciddi bir belirsizlik ve panik yaratabilmektedir. Oysa bu bildirim, idarenin taşınmazınız üzerindeki kamulaştırma sürecini resmi dava aşamasına taşıdığını gösteren en somut adımdır.

Peki, 31/B şerhi tam olarak nedir, taşınmaz satılabilir mi, dava ne zaman açılır ve hak kaybı yaşamamak için hangi adımlar atılmalıdır? Kamulaştırma hukuku kapsamında bilmeniz gereken tüm detayları bu rehberde derledik.

2942 Sayılı Kamulaştırma Kanunu 31/B Şerhi Nedir?

2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu’nun 31/b maddesi şerhi; kamulaştırma kararı alan idarenin (Karayolları, DSİ, TEİAŞ, Belediye, vb.), taşınmaz maliki ile pazarlıkta anlaşamaması veya adres tespit edilememesi üzerine Asliye Hukuk Mahkemesi’nde “Bedel Tespiti ve Tescil Davası” açması neticesinde mahkemenin müzekkeresiyle tapu kütüğüne işlenen resmi bir kısıtlayıcı şerhtir.

Bu şerh konulduğu andan itibaren taşınmaz maliki, mülkünü başkasına devredemez, satamaz, bağışlayamaz veya üzerinde ipotek/irtifak gibi ayni haklar tesis edemez.

Bu SMS Kamulaştırma Davası Açıldığı Anlamına mı Gelir?

Evet. Uygulamada bu SMS’in gelmesi, ilgili idarenin 2942 sayılı Kanun’un 10. maddesi uyarınca Asliye Hukuk Mahkemesi’ne başvurarak Kamulaştırma Bedelinin Tespiti ve İdare Adına Tescil Davası açtığını ve mahkemenin tensip zaptı düzenleyerek ilgili Tapu Müdürlüğü’ne müzekkere yazdığını gösterir.

Süreç genellikle şu sırayla işler:

  1. İdare öncelikle taşınmaz için kıymet takdir komisyonu oluşturur ve maliki pazarlığa (uzlaşmaya) davet eder.
  2. Uzlaşma sağlanamazsa veya malike ulaşılamazsa idare, taşınmazın bulunduğu yer Asliye Hukuk Mahkemesi’nde dava açar.
  3. Mahkeme, yargılama süresince mülkiyetin 3. kişilere devredilmesini önlemek amacıyla tapuya 31/B devir yasağı şerhi işletir.
  4. Tapu Müdürlüğü işlemi sisteme girdiği anda malikin cep telefonuna resmi bilgilendirme SMS’i iletilir.

31/B Şerhi Olan Taşınmaz Satılabilir mi? (Devir Yasağı)

2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu’nun 31. maddesinin (b) bendi gayet açıktır: “Mahkemece tescil veya terkin kararı verilmedikçe kamulaştırma konusu taşınmaz mal başkasına ferağ veya temlik edilemez.”

Dolayısıyla şerh işlendikten sonra:

  • Taşınmazın tapuda normal satışı yapılamaz.
  • Noterde satış vaadi sözleşmesi düzenlenemez.
  • Bağış veya trampa yapılamaz.
  • Taşınmaz üzerine yeni bir ipotek konulamaz.

Yargıtay yerleşik içtihatlarına göre, 31/b şerhine rağmen bir şekilde tapuda yapılan devir ve satışlar geçersiz kabul edilmekte ve idarenin açtığı tescil davası karşısında yeni alıcı hak iddia edememektedir.

Kamulaştırma Bedeli Nasıl Belirlenir?

Kamulaştırma davasında taşınmazınızın değeri mahkemece atanan uzman bilirkişi heyeti (mimar, inşaat mühendisi, ziraat mühendisi, mülk bilirkişisi) tarafından keşif yapılarak tespit edilir.

Değerleme yapılırken taşınmazın niteliğine göre kanuni kriterler uygulanır:

  • Arsalarda Değerleme: Emsal karşılaştırma yöntemi kullanılır. Kamulaştırma dava tarihindeki serbest piyasa rayiçleri, konumu, imar durumu ve benzer emsal satışlar incelenir.
  • Tarım Arazilerinde Değerleme: Net gelir yöntemi uygulanır. Arazinin bulunduğu bölgedeki resmi ürün deseni, dekar başına verim, İlçe Tarım Müdürlüğü resmi maliyet verileri ve kapitalizasyon faiz oranı esas alınır.
  • Yapı, Konut ve Tesislerde Değerleme: Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı resmi yapı yaklaşık birim maliyetleri, yıpranma (aşınma) payı ve enkaz bedeli hesaba katılır.

Önemli Uyarı: İdarenin ilk başta uzlaşma toplantısında teklif ettiği bedel genellikle piyasa rayicinin oldukça altındadır. Mahkeme huzurunda yapılacak bilirkişi incelemesinde doğru emsallerin sunulması ve raporlara süresinde teknik gerekçelerle itiraz edilmesi, adil bir bedel alınmasını sağlar.

Tapudan Bu Mesajı Alan Taşınmaz Sahibi Ne Yapmalıdır? Adım Adım Rehber

  1. Panik Yapmayın, Ancak Süreci Takipsiz Bırakmayın: Mülkiyetiniz bir gecede elinizden çıkmaz; süreç bağımsız mahkemeler gözetiminde yürütülür. Ancak yasal sürelere uymak hayati önem taşır.
  2. UYAP Vatandaş Portala Giriş Yapın: E-Devlet şifreniz ile UYAP Vatandaş Portal sistemine girerek adınıza açılmış olan Asliye Hukuk Mahkemesi dosyasını kontrol edin. Dava dilekçesini ve idarenin sunduğu belgeleri inceleyin.
  3. Mahkeme Tebligatını Bekleyin ve Tarihini Not Edin: Mahkeme tarafından tensip zaptı ve duruşma günü tarafınıza tebliğ edilecektir. Tebligatın kapıya asıldığı veya teslim alındığı gün yasal süreler başlar.
  4. Delil ve Emsallerinizi Hazırlayın: Taşınmazınız arsa vasfındaysa civardaki emsal satış sözleşmelerini, arazide özel yatırımlarınız veya yapı/ağaçlarınız varsa bunlara ilişkin tespit ve faturaları dava dosyasına sunulmak üzere derleyin.
  5. Bilirkişi Raporuna İtiraz Hakkınızı Kullanın: Bilirkişi raporu tebliğ edildikten sonra 2 haftalık yasal itiraz süresi bulunmaktadır. Raporda eksik emsal, hatalı yüzölçümü veya düşük birim fiyat varsa itiraz dilekçesi verilmelidir.
  6. Kamulaştırma Hukuku Alanında Uzman Desteği Alın: 2942 sayılı Kanun son derece teknik süreler ve katı usul kuralları içerir. Sürecin kamulaştırma davalarında tecrübeli bir gayrimenkul avukatı ile yürütülmesi hak ve bedel kaybını önler.

Sıkça Sorulan Sorular (SSS)

Tapudaki 31/B şerhi nasıl kaldırılır?

31/B şerhi iki temel yolla kalkar: İdarenin kamulaştırma kararından vazgeçmesi (2942 m. 21) veya mahkemenin davayı sonuçlandırarak taşınmazı tescil ya da terkin etmesi. İdare yasal süresi içinde dava açmazsa veya davadan feragat ederse müzekkere ile şerh tapu kaydından silinir.

Kamulaştırma bedeli ne zaman ödenir?

Asliye Hukuk Mahkemesi’nce tespit edilen kamulaştırma bedeli, mahkeme hüküm vermeden önce idare tarafından malik adına belirlenen banka şubesine bloke edilir. Mahkeme kararıyla birlikte para nemalarıyla birlikte hak sahibine ödenir.

Kamulaştırma davası ne kadar sürer?

2942 sayılı Kanun uyarınca bedel tespiti ve tescil davalarının 4 ay içerisinde sonuçlandırılması hedeflenir. Dava 4 ay içinde sonuçlanmazsa, 4. ayın bitiminden itibaren belirlenen kamulaştırma bedeline yasal faiz işletilir.

İdarenin teklif ettiği uzlaşma bedelini kabul etmek zorunda mıyım?

Kesinlikle hayır. İdarenin uzlaşma komisyonunca önerilen bedelini kabul etmeme hakkınız vardır. Anlaşma sağlanamadığında idare mahkemeye gitmek zorundadır ve mahkemece bağımsız bilirkişilerce yapılacak tespitte çoğunlukla daha yüksek ve adil bedeller belirlenmektedir.